一、區分租賃開始日和租賃期開始日的會計處理
租賃開始日是指租賃協議日與租賃各方就主要條款作出承諾日中的較早者。在租賃開始日，承租人和出租人需要判斷租賃類型是屬于融資租賃還是屬于經營租賃，需要確定在“租賃期開始日”有關項目（如租賃資產的公允價值）應予以確認的金額，同時，需要確認在租賃談判和簽訂協議過程中發生的可直接歸屬于租賃項目的一些費用，如印花稅、傭金、律師費、差旅費和談判費等初始直接費用。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期，表明租賃行為的開始。在租賃期開始日，承租人應當對租入資產、最低租賃付款額和未確認融資費用進行初始確認；出租人應當對應收融資租賃款、未擔保余值和未實現融資收益進行初始確認。初始直接費用是在“租賃開始日”發生的，“租賃開始日”早于“租賃期開始日”，因此，初始直接費用的入賬時間不能在租賃期開始日。換句話說，在租賃開始日所發生的初始直接費用不能等到租賃期開始時才能入賬，必須按照實際發生的日期進行賬務處理。
二、承租人初始直接費用的處理
在租賃開始日，由承租人負擔的在租賃談判和簽訂協議過程中發生的直接歸屬于租賃項目的初始直接費用，在經營租賃的情況下，如果初始直接費用金額較小，承租人應當將其直接計入當期損益，其賬務處理為，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目；如果初始直接費用金額較大，應當作為遞延資產處理（資本化），其賬務處理為，借記“長期待攤費用”等科目，貸記“銀行存款”，而后“長期待攤費用”在整個租賃期間內按照與確認租金費用相同的基礎分期攤銷并計入當期損益。在融資租賃的情況下，承租人應當將發生的初始直接費用計入遞延費用，通過“未確認融資費用”科目進行核算，而不計人租人資產的成本中，其賬務處理為，借記“未確認融資費用”科日，貸記“銀行存款”等科目。按照新《企業會計準則》規定，承租人應將融資租賃業務中發生的初始直接費用計入租人資產價值，然而這種做法不盡合理，原因有二：其一，初始直接費用是在租賃開始日發生，需要當時進行會計處理，而此時的融資租人固定資產在租賃開始日尚未入賬。其二，初始直接費用是承租人在租賃過程中所承擔的一項費用，可以由當期負擔，也可以由后期負擔，如果費用較小，應由租賃開始的會計期間承擔，作為當期費用處理；如果費用較大，應由整個租賃期承擔，作為遞延費用處理。先通過“未確認融資費用”科目核算，然后在支付租金的當期，與在租賃期開始日確認的“未確認融資費用”之和按照實際利率法進行攤銷，作為租金費用或利息費用的調整。
三、融資租賃下應收融資租賃款的確定
對出租人而言，在租賃開始日，最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等于租賃資產的公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現率為出租人的租賃內含利率。即用式（1）表示。
最低租賃收款額的現值+未擔保余值的現值=租賃資產的公允價值+初始直接費用�。�1）
在租賃開始日，確定租賃期開始日的未實現融資收益的金額。未實現融資收益在數值上等于最低租賃收款額和未擔保余值之和與其現值之和的差額。即用式（2）表示。
[最低租賃收款額+未擔保余值]－[最低租賃收款額的現值+未擔保余值的現值]=未實現融資收益�。�2）
將式（1）代入式（2），就會得到合并式（3）
最低租賃收款額+未擔保余值=租賃資產的公允價值+初始直接費用+未實現融資收益　（3）
根據租賃開始日和租賃期開始日的合并式（3）進行分析：在這個恒等式中有三項資產，即最低租賃收款額、未擔保余值和按公允價值計量的租賃資產，根據資產的定義以及能夠可靠計量的特征，這三項資產的金額都是可確定的，即為常數，而應收融資租賃款在數額上等于式（3）左邊的最低租賃收款額，不可能包括式（3）右邊的初始直接費用。
四、出租人初始直接費用的核算
在租賃開始日，出租人在經營租賃的情況下所發生的初始直接費用，如果金額較小，應當計入當期損益，其賬務處理為，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目；如果金額較大，應當作為遞延資產處理（資本化），通過“長期待攤費用”科目核算，并在整個租賃期間內按照與確認租金收入相同的基礎分期攤銷計入當期損益。在融資租賃的情況下，出租人發生的初始直接費用是出租人在租賃過程中應當承擔的一項費用，而不是從承租人那里收取的債權，這些費用需要通過未來租賃收入得以補償，因此會計上應當作為遞延損益處理，并作為未來期間取得租賃收入的調整項目。根據上式（3）“最低租賃收款額+未擔保余值=租賃資產的公允價值+初始直接費用+未實現融資收益”進行分析，“初始直接費用”加上“未實現融資收益”等于一個固定常數，初始直接費用的增加或減少只能影響“未實現融資收益”。在租賃開始日，融資租賃的出租人發生的初始直接費用通過“未實現融資收益”科目核算，其賬務處理為，借記“未實現融資收益”科目，貸記“銀行存款”等科目；在租賃期開始日，根據“最低租賃收款額”和“未擔保余值”之和與其現值之和的差額再次計算“未實現融資收益”，其賬務處理為，借記“長期應收款——應收融資租賃款（最低租賃收款額）”、“未擔保余值”，貸記“融資租賃資產”、“未實現融資收益”等科目。租賃開始日和租賃期開始日兩次形成的“未實現融資收益”數額之差，在每期收到租金時按照實際利率法進行攤銷，作為出租人租金收入的調整。